مراحل افراز ملک و گرفتن دستور فروش – راهنمای کامل با ذکر مواد قانونی

۱. افراز ملک چیست؟

افراز به معنای تفکیک سهم هر شریک از مال مشاع است. زمانی که چند نفر در ملکی شریک هستند و قصد دارند سهم خود را جدا کنند، اما توافقی بر سر تقسیم وجود ندارد، می‌توان از طریق اداره ثبت یا دادگاه اقدام به افراز کرد.
بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی:

هر یک از شرکا هر وقت بخواهد می‌تواند تقاضای تقسیم مال مشترک را بکند، مگر اینکه تقسیم آن به موجب قانون ممنوع باشد.

⸻

۲. تفاوت افراز و دستور فروش
•افراز: زمانی است که ملک قابل تقسیم باشد و سهم هر شریک جدا شود.
•دستور فروش: وقتی ملک قابل تقسیم نباشد، دادگاه یا اداره ثبت حکم به فروش ملک و تقسیم پول آن بین شرکا می‌دهد.

طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع:

در صورتی که مال غیرقابل افراز باشد، با تقاضای هر یک از شرکا، دستور فروش توسط دادگاه صادر می‌شود.

⸻

۳. مراحل افراز ملک

الف) افراز از طریق اداره ثبت

اگر ملک دارای سند رسمی باشد، مراحل به این شکل است:
1.درخواست کتبی افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک
2.بررسی امکان تقسیم ملک توسط نقشه‌بردار و کارشناسان ثبت
3.صدور تصمیم افراز و اعلام آن به شرکا
4.امکان اعتراض به تصمیم اداره ثبت در دادگاه (مهلت ۱۰ روز)

ب) افراز از طریق دادگاه

در مواردی که:
•ملک فاقد سند رسمی باشد
•بین شرکا اختلاف باشد
•یا اعتراض به تصمیم اداره ثبت شده باشد
پرونده در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می‌شود.

⸻

۴. گرفتن دستور فروش

اگر کارشناسان اعلام کنند ملک قابل افراز نیست (مثل آپارتمان یا زمین کوچک)، مالک می‌تواند درخواست دستور فروش بدهد.
مراحل:
1.ارائه دادخواست دستور فروش به دادگاه محل وقوع ملک
2.ضمیمه کردن سند مالکیت و نظریه کارشناسی عدم افراز
3.تعیین وقت رسیدگی و صدور دستور فروش
4.ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام برای برگزاری مزایده و فروش ملک

⸻

۵. مراحل رسیدگی در دادگاه


1.ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
2.ارجاع پرونده به شعبه حقوقی
3.تعیین وقت جلسه و ابلاغ به همه شرکا
4.رسیدگی به مدارک و نظریه کارشناسان
5.صدور حکم افراز یا دستور فروش
6.در صورت اعتراض، پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارجاع می‌شود

⸻

۶. اجرای حکم افراز یا دستور فروش


•در افراز: پس از قطعیت حکم، سندهای جداگانه صادر می‌شود.
•در دستور فروش: اجرای احکام دادگاه ملک را از طریق مزایده به فروش می‌رساند و بهای فروش بین شرکا تقسیم می‌شود.

⸻

۷. مواد قانونی مهم


•ماده ۵۸۹ قانون مدنی: حق درخواست تقسیم مال مشاع برای هر شریک
•مواد ۴ و ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع: نحوه فروش ملک غیرقابل افراز
•مواد ۳۰۸ تا ۳۴۱ قانون امور حسبی: مقررات مربوط به تقسیم اموال
•مواد ۱۴۰ و ۱۴۱ قانون ثبت: رسیدگی به افراز در اداره ثبت

⸻

۸. نکات حقوقی مهم


•اگر یکی از شرکا غایب باشد، دادگاه نماینده قانونی برای او تعیین می‌کند
•عدم حضور در جلسه دادگاه مانع رسیدگی نمی‌شود
•در دستور فروش، قیمت‌گذاری توسط کارشناس رسمی انجام می‌شود
•هزینه کارشناسی و مزایده بر عهده همه شرکا به نسبت سهم است

⸻

📢 مشاوره تخصصی در امور افراز و فروش ملک

اگر در زمینه افراز ملک، دستور فروش، تقسیم املاک مشاع یا اجرای حکم به راهنمایی و پیگیری تخصصی نیاز دارید،
با سیده معصومه صالحی – وکیل پایه یک دادگستری تماس بگیرید.
تخصص‌ها: امور حقوقی، ملکی، خانواده
📍 تهران – مشاوره آنلاین و حضوری
📱 واتساپ: ۰۹۱۲۲۴۳۱۸۹۸

🔹 این مقاله صرفاً جهت اطلاع‌رسانی است و جایگزین مشاوره تخصصی حقوقی نمی‌شود.