نکات حقوقی قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت | راهنمای جامع
قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت از رایجترین قراردادهای ملکی در ایران هستند. این قراردادها معمولاً بین مالک و سازنده یا خریدار و فروشنده تنظیم میشوند و به دلیل ارزش مالی بالا، دقت در تنظیم و اجرای آنها اهمیت زیادی دارد. بسیاری از اختلافات حقوقی ناشی از بیتوجهی به نکات قانونی در زمان امضای این قراردادهاست.
در این مقاله به بررسی کامل نکات حقوقی، مدارک لازم و روند پیگیری اختلافات در قراردادهای پیشفروش و مشارکت میپردازیم.
⸻
قرارداد پیشفروش چیست؟
قرارداد پیشفروش زمانی منعقد میشود که ساختمان هنوز تکمیل نشده و فروشنده (سازنده یا مالک) متعهد میشود واحدی از ملک را پس از اتمام ساخت به خریدار منتقل کند.
طبق قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، تنظیم این قرارداد باید در دفترخانه رسمی و با رعایت شرایط خاص انجام شود.
⸻
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
این قرارداد معمولاً میان مالک زمین و سازنده منعقد میشود.
بر اساس آن، مالک زمین زمین خود را در اختیار سازنده قرار میدهد و سازنده نیز تعهد میکند هزینههای ساخت را بپردازد و در نهایت سهم مشخصی از ملک ساختهشده بین طرفین تقسیم میشود.
قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش ساختمان که به عنوان لایحه به مجلس شورای اسلامی تقدیم شده بود، در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ در صحن علنی مجلس تصویب شد و در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ به تایید شورای نگهبان رسید.
طبق ماده ۱ این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
نکات حقوقی مهم در قراردادهای پیشفروش
1.تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی (طبق قانون، قراردادهای دستنویس اعتبار قانونی کافی ندارند).
2.ذکر دقیق مشخصات ملک و واحد مورد معامله (پلاک ثبتی، متراژ، شماره طبقه).
3.تعیین زمان تحویل ملک و جریمه تأخیر.
4.قید کردن شرایط فسخ قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات.
5.مشخصکردن هزینهها و عوارض ساخت و اینکه به عهده چه کسی خواهد بود.
6.بررسی مجوزهای ساخت و پروانه شهرداری پیش از امضای قرارداد.
⸻
نکات حقوقی مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت
1.تعیین دقیق سهمالشرکه طرفین (مثلاً ۶۰٪ مالک و ۴۰٪ سازنده).
2.درج مدت زمان ساخت و تعیین خسارت در صورت تأخیر.
3.الزام سازنده به ارائه ضمانتنامه بانکی یا وثیقه معتبر.
4.تعیین تکلیف در خصوص هزینههای اخذ مجوز، بیمه و مالیاتها.
5.مشخصکردن نوع و کیفیت مصالح و امکانات ساختمان.
6.تعیین مرجع حل اختلاف (دادگاه یا داوری) برای جلوگیری از اتلاف وقت.
⸻
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
طبق ماده ۴ قانون مذکور، پیش فروشنده موظف است مدارک زیر را قبل از تنظیم قرارداد به پیش خریدار ارائه نماید. توصیه میکنیم پیش از بررسی صحت مدارک اقدام به امضای قرارداد نکنید.
سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته است.
۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳ـ بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۴ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
دعاوی پیش فروش آپارتمان
در صورتی که پیش خریدار یا پیش فروشنده به تعهدات خود عمل نکنند، طبق پیش بینی قانون مربوطه به پرداخت خسارت محکوم میشوند.
خسارت قرارداد پیش فروش ساختمان
طبق ماده ۶ چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
۱ـ درصورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیمدرصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجامنشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
روند پیگیری اختلاف در قراردادهای پیشفروش و مشارکت
1.بررسی قرارداد و مستندات توسط وکیل یا مشاور حقوقی.
2.ارسال اظهارنامه رسمی برای مطالبه حق یا اعلام فسخ.
3.مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی در صورت عدم توافق.
4.طرح دعوا برای الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد.
5.اجرای حکم دادگاه و انتقال سند یا جبران خسارت.
⸻
نکات کلیدی برای جلوگیری از بروز مشکل
•هرگز قرارداد پیشفروش یا مشارکت را بدون حضور وکیل متخصص امضا نکنید.
•قبل از معامله، از طریق اداره ثبت و شهرداری، اصالت سند و مجوزها را بررسی کنید.
•در قرارداد، حتماً وجه التزام (جریمه تأخیر) تعیین شود.
•قراردادهای عادی یا دستنویس، اعتبار کافی ندارند و موجب مشکلات جدی خواهند شد.
⸻
جمعبندی
قراردادهای پیشفروش و مشارکت از مهمترین قراردادهای ملکی هستند که اگر بدون توجه به قوانین و نکات حقوقی تنظیم شوند، میتوانند منجر به خسارتهای سنگین شوند. بنابراین توصیه میشود پیش از امضای چنین قراردادهایی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
⸻
✅ اگر شما هم قصد انعقاد قرارداد پیشفروش یا مشارکت در ساخت دارید و میخواهید از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کنید، میتوانید با
سیده معصومه صالحی – وکیل پایه یک دادگستری در تهران (امور حقوقی، ملکی، خانواده)
از طریق واتساپ: ۰۹۱۲۲۴۳۱۸۹۸ در ارتباط باشید.
🔹 این مقاله صرفاً جهت اطلاعرسانی است و جایگزین مشاوره تخصصی حقوقی نمیشود.
دیدگاه خود را بنویسید