قولنامه و مبایعهنامه: تفاوت و اعتبار قانونی
در معاملات ملکی، دو سند اصلی که معمولاً مورد استفاده قرار میگیرند، قولنامه و مبایعهنامه هستند. اگرچه این دو سند شبیه هم به نظر میرسند، اما از نظر قانونی تفاوتهای مهمی دارند که آگاهی از آنها برای خریداران و فروشندگان بسیار حیاتی است.
۱. قولنامه چیست؟
قولنامه سندی است که در آن طرفین معامله، تعهد میکنند که در آینده، معاملهای را به طور رسمی انجام دهند. معمولاً قولنامه قبل از تنظیم رسمی سند اصلی (مثل مبایعهنامه رسمی یا سند دفتر اسناد رسمی) تنظیم میشود.
ویژگیهای قولنامه:
•تعهد اولیه: قولنامه بیشتر جنبه تعهدی دارد تا انتقال مالکیت.
•امکان فسخ: در صورت عدم انجام تعهدات، طرفین میتوانند بر اساس مفاد قولنامه اقدام به فسخ کنند.
•اعتبار قانونی: طبق قانون جدید الزام ثبت معاملات املاک، قولنامههای تنظیم شده باید حاوی مشخصات کامل طرفین، نوع معامله، قیمت و تاریخ دقیق باشند تا در دادگاهها قابل استناد باشند. اگر معامله مشمول ثبت رسمی شود و صرفاً قولنامه وجود داشته باشد، دادگاه برای اثبات مالکیت، اعتبار آن را محدود میکند.
نکته: قولنامه معمولاً بین خریدار و فروشنده تنظیم میشود و ممکن است شامل جزئیات پرداخت، موعد تحویل ملک و شرایط خاص باشد.
۲. مبایعهنامه چیست؟
مبایعهنامه سندی است که انتقال مالکیت ملک یا مال مشخصی را به طور رسمی و قانونی تثبیت میکند. این سند معمولاً بعد از قولنامه و قبل از تنظیم سند رسمی تنظیم میشود.
ویژگیهای مبایعهنامه:
•انتقال مالکیت: مبایعهنامه مرحلهای رسمیتر از قولنامه است و مالکیت را تا حدودی تثبیت میکند.
•اعتبار بیشتر: این سند نزد مراجع قضایی و اداره ثبت اسناد از اعتبار بالاتری برخوردار است.
•جزئیات معامله: شامل مشخصات کامل طرفین، قیمت، شرایط پرداخت، مشخصات ملک و تعهدات طرفین میباشد.
نکته: اگرچه مبایعهنامه سند رسمی نیست، اما معتبرتر از قولنامه است و در صورت بروز اختلاف، مرجع قانونی معتبرتری به شمار میرود.
۳. تفاوتهای کلیدی قولنامه و مبایعهنامه
•ماهیت: قولنامه تعهدی است؛ مبایعهنامه انتقال مالکیت را تثبیت میکند.
•زمان تنظیم: قولنامه قبل از مبایعهنامه؛ مبایعهنامه قبل از سند رسمی تنظیم میشود.
•اعتبار قانونی: قولنامه با رعایت شرایط قانون جدید قابل استناد است، اما اعتبار مبایعهنامه بالاتر است.
•محتوا: قولنامه شامل تعهدات و شرایط کلی معامله؛ مبایعهنامه شامل مشخصات دقیق طرفین، ملک، قیمت و شرایط پرداخت است.
•قابلیت فسخ: قولنامه آسانتر قابل فسخ است، در حالی که مبایعهنامه نیازمند دلایل قانونی مشخص است.
۴. نکات مهم درباره اعتبار قانونی
با توجه به قانون جدید الزام ثبت معاملات املاک در ایران:
•قولنامهها باید به صورت کتبی، با امضای طرفین، درج مشخصات کامل و تاریخ دقیق تنظیم شوند.
•اگر معامله مشمول ثبت رسمی باشد، قولنامه تنها تا زمانی که مبایعهنامه یا سند رسمی تنظیم شود، قابل استناد است.
•مبایعهنامههای تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی، اعتبار بیشتری داشته و قابلیت اعتراض قانونی کمتری دارند.
۵. جمعبندی و راهنمایی حقوقی
در معاملات ملکی، قولنامه گام ابتدایی و تعهدی است، در حالی که مبایعهنامه مرحلهای رسمیتر و با اعتبار قانونی بالاتر است.
برای جلوگیری از مشکلات قانونی و اطمینان از صحت معامله، توصیه میشود که تنظیم قولنامه و مبایعهنامه تحت نظارت دفتر حقوقی معتبر انجام شود.
📌 دفتر حقوقی سیده معصومه صالحی در تهران آماده ارائه خدمات حقوقی، تنظیم قراردادها و مشاوره ملکی است. برای مشاوره سریع، میتوانید از طریق واتساپ ۰۹۱۲۲۴۳۱۸۹۸ با ما در ارتباط باشید
دیدگاه خود را بنویسید