1. مقدمه

رابطه موجر و مستأجر یکی از رایج‌ترین روابط قراردادی در حقوق ایران است که بر اساس آن، مالک (موجر) منافع مال خود را برای مدت معین به دیگری (مستأجر) اجاره می‌دهد و در قبال آن اجرت دریافت می‌کند. با پایان مدت قرارداد یا در مواردی خاص، موضوع تخلیه ملک مطرح می‌شود که گاهی از طریق حکم تخلیه و گاهی از طریق دستور تخلیه انجام می‌گیرد. آگاهی از تفاوت این دو و مراحل قانونی آن می‌تواند از بسیاری اختلافات جلوگیری کند.

⸻

2. تعریف و ماهیت رابطه موجر و مستأجر

بر اساس ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.
ویژگی‌های این رابطه:
•موقت بودن اجاره
•مالکیت منافع توسط مستأجر
•پرداخت اجرت توسط مستأجر
•لزوم رعایت شرایط قرارداد توسط طرفین

⸻

3. تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه

حکم تخلیه توسط دادگاه و پس از رسیدگی کامل به دعوای تخلیه صادر می‌شود. این حکم معمولاً زمانی مطرح است که شرایط صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد، مانند تخلف مستأجر یا فسخ قرارداد به دلایلی غیر از پایان مدت. حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر است و اجرای آن معمولاً پس از قطعی شدن انجام می‌شود.

در مقابل، دستور تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ صادر می‌شود و شرایط خاصی دارد: وجود قرارداد کتبی رسمی یا عادی با کد رهگیری، انقضای مدت اجاره، و عدم تمایل موجر به تمدید قرارداد. این دستور بدون رسیدگی ماهوی طولانی صادر شده و قابلیت اجرا به صورت فوری دارد. معمولاً دستور تخلیه قابل اعتراض نیست مگر در موارد خاص که قانون پیش‌بینی کرده است.

به بیان ساده، حکم تخلیه روند طولانی‌تر و امکان اعتراض دارد، اما دستور تخلیه سریع‌تر و غیرقابل اعتراض است و در شرایط خاص قانونی صادر می‌شود.

⸻

4. مراحل رسیدگی و اجرای تخلیه

الف) حکم تخلیه (قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی)
1.ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی
2.ارجاع به شعبه دادگاه صالح
3.برگزاری جلسات رسیدگی و دفاع طرفین
4.صدور رأی و امکان اعتراض یا تجدیدنظر
5.صدور اجراییه و اجرای تخلیه توسط اجرای احکام

ب) دستور تخلیه (قانون ۱۳۷۶)
1.ثبت درخواست دردادگاه صلح
2.بررسی وجود شرایط قانونی (قرارداد کتبی، کد رهگیری، پایان مدت)
3.صدور دستور تخلیه ظرف چند روز
4.اجرای فوری توسط واحد اجرا

⸻

5. مواد قانونی مرتبط
•قانون مدنی: مواد 466 تا 504
•قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶: مواد 1، 2، 3، 4، 6 و 9
•قانون آیین دادرسی مدنی: مواد مربوط به اجرای احکام و دستور موقت

⸻

6. جمع‌بندی و پیشنهاد مشاوره حقوقی

با توجه به پیچیدگی‌های روابط موجر و مستأجر و تفاوت‌های مهم میان حکم تخلیه و دستور تخلیه، آگاهی از مواد قانونی و رویه قضایی بسیار ضروری است. در صورت بروز اختلاف یا نیاز به اقدام قانونی، بهره‌گیری از تجربه وکلای متخصص می‌تواند زمان و هزینه شما را به‌طور چشمگیری کاهش دهد.

مشاوره تخصصی امور موجر و مستأجر
📞 شماره واتساپ: ۰۹۱۲۲۴۳۱۸۹۸
⚖️ وکیل پایه یک دادگستری – سیده معصومه صالحی
🏛 تخصص: امور حقوقی، ملکی و خانواده – تهران

🔹 این مقاله صرفاً جهت اطلاع‌رسانی است و جایگزین مشاوره تخصصی حقوقی نمی‌شود.